WYJAŚNIENIE CO TO SĄ KOSZTY ZALEŻNE I NIEZALEŻNE
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych definiuje to w następujący sposób.
Artykuł 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zobowiązuje do w noszenia opłat eksploatacyjnych w spółdzielni mieszkaniowej następujące podmioty:
1) członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali;
2) osoby niebędące członkami, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali;
3) członków spółdzielni będących właścicielami lokali;
4) właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni.
Dodatkowo za opłaty odpowiadają solidarnie z członkami spółdzielni, właścicielami lokali niebędącymi członkami spółdzielni lub osobami niebędącymi członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, osoby pełnoletnie stale z nimi zamieszkujące w lokalu, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu. Odpowiedzialność ta ogranicza się do wysokości opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania lub faktycznego korzystania z lokalu.
Windykacja w spółdzielniach mieszkaniowych
Ustawodawca wyklucza w zakresie opłat eksploatacyjnych osiąganie przez spółdzielnię mieszkaniową zysku i tym samym nadwyżki bilansowej w rozumieniu art. 75 Prawa spółdzielczego i windykację w tym zakresie. Wymienione osoby mogą obarczać obowiązki finansowe tylko w granicach rzeczywistych kosztów wykonywanych przez spółdzielnię. Natomiast nie mogą obciążać ich takie świadczenia pieniężne, które prowadziłyby do gromadzenia przez spółdzielnię zasobów finansowych nieuzasadnionych bieżącymi potrzebami spółdzielni.
W art. 4 u.s.m. wyodrębniono cztery podstawy świadczeń pieniężnych członków na rzecz spółdzielni:
1) koszty budowy przez wnoszenie wkładu mieszkaniowego lub budowlanego;
2) opłaty eksploatacyjne;
3) koszty związane z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną;
4) wpłaty na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych.
Ww. zobowiązań może dotyczyć windykacja w spółdzielni mieszkaniowej.
W razie podjęcia w mieszkaniu działalności gospodarczej spółdzielnia może obciążyć członka zwiększonymi z tego powodu kosztami eksploatacji budynku, wyliczonymi z uwzględnieniem konkretnej sytuacji faktycznej (uchwała SN z dnia 13 czerwca 1990 r., III CZP 31/90)
Koszty, jakie spółdzielnia mieszkaniowa ponosi z tytułu eksploatacji wewnętrznej sieci oraz nabycia usług internetowych od dostawcy zewnętrznego, nie mogą być zaliczane do wydatków, o których mowa w art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wydatki te nie są ponoszone dla realizacji celu spółdzielni mieszkaniowej, jakim jest w świetle art. 1 u.s.m. zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych wszystkich członków spółdzielni mieszkaniowej i ich rodzin i to przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, także lokali o innym przeznaczeniu. Dla prawidłowej kwalifikacji wydatków związanych z eksploatacją wewnętrznej sieci oraz nabyciem usług internetowych od dostawcy zewnętrznego bez znaczenia pozostaje fakt, iż opłaty za usługi internetowe pobierane są przez spółdzielnię od jej członków w ramach czynszu. Czynsz bowiem jest wynagrodzeniem za zajmowane lokale, dostęp do internetu zaś jest odrębną usługą, a ewentualny obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania i eksploatacji mienia spółdzielni musiałby wynikać ze stosownych postanowień statutu (wyrok WSA w Szczecinie z dnia 11 lipca 2007 r., I SA/Sz 107/07).
Zgodnie z art. 4 ust. 3 zdanie drugie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkowie spółdzielni uiszczają opłaty eksploatacyjne już od chwili postawienia im lokali do ich dyspozycji.
Koszty eksploatacyjne niezależne od Spółdzielni
Na uwadze warto mieć fakt, że cenę opłat eksploatacyjnych kształtuje nie tylko organ zarządzający nieruchomością. Zarząd spółdzielni mieszkaniowej nie wpływa na opłaty, które związane są ze zużyciem mediów generowanym przez samych najemców. Należą do nich koszty związane z wykorzystaniem energii elektrycznej, gazu, wywozem śmieci czy użytkowaniem centralnego ogrzewania, o ile pochodzi ono z kotłowni wspólnoty lub systemu miejskiego. Koszty administracyjne niezależne od zarządcy to także opłata za ścieki i zużywaną przez najemców wodę. Istotna opłata administracyjna, która pozostaje poza wpływem zarządcy to także podatek od nieruchomości i opłaty za użytkowanie wieczyste gruntów odprowadzane od zarządzanej nieruchomości.
Termin wypowiedzenia
Podstawowe wymogi jakie musi spełnić spółdzielnia podnosząc opłaty to zachowanie odpowiedniego terminu:
– dla opłat niezależnych (za energię, gaz, wodę oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych) co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin.
– dla opłat zależnych (pozostałe na których wysokość ma wpływ tylko spółdzielnia) 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
Jeżeli ww. termin nie został zachowany można podważyć tą podwyżkę – zarzut w procesie o zapłatę albo o uznanie wypowiedzenia za bezskuteczne.
Jeżeli statut określa termin wnoszenia opłat np. do dnia 15. każdego miesiąca, a spółdzielnia zamierza podwyższyć opłaty zależne od miesiąca lipca, to osoby powinny być o tym zawiadomione najpóźniej do końca miesiąca marca tego roku. Natomiast w odniesieniu do opłat niezależnych od spółdzielni (rodzaje tych opłat ustawa wymienia tylko przykładowo) zastosowano dotychczasową regulację prawną (zawiadamia się osoby o takiej zmianie „co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin”. O zmianie wysokości opłat niezależnych od spółdzielni należy zawiadomić osoby najpóźniej w dniu 30 czerwca.
Uzasadnienie wypowiedzenia
Zgodnie z orzecznictwem wypowiedzenie opłat powinno być:
– adresowane imiennie;
– sporządzone na piśmie;
– wyczerpujące, wskazywać konkretne fakty uzasadniające zmianę opłat, a także zawierać rachunkowe wyliczenie ich wysokości np. informacja dostawcy o wzroście cen energii, wody itp.
– wskazywać podstawę prawną i zawierać pouczenie o prawie odwołania w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym.
Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia uzasadnienia na użytek Prawa spółdzielczego. Tym samym należy przyjąć, że uzasadnieniem jest każda informacja pozwalająca poznać adresatowi motywy działania nadawcy i ewentualnie pozwolić mu na merytoryczną obronę swoich praw (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 30 kwietnia 2013 r., I ACa 741/2012).
Właściwy organ spółdzielni
Decyzję o wzroście opłat podejmuje właściwy organ określony w Statucie.
Zmiana wysokości opłat będąca następstwem decyzji niewłaściwego organu może być zawsze podważona.
Statut może dopuszczać postępowanie wewnątrzspółdzielcze w zakresie opłat. Jeżeli decyzję o podwyżce podjął Zarząd członek spółdzielni odwołuje się do rady nadzorczej. Gdy kompetentna do wypowiedzenia opłat jest rada nadzorcza odwołujemy się do Walnego Zgromadzenia.
Odwołanie od wypowiedzenia opłat w spółdzielni mieszkaniowej
Osoba uprawniona może złożyć do sądu powództwo o ustalenie, że wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłat w całości lub w części jest niezasadne. Może się ono opierać na zarzucie niezgodności z prawem, postanowieniami statutu, dobrymi obyczajami lub brakiem podstaw faktycznych uzasadniających zmianę opłat. Zakwestionowanie na drodze sądowej wysokości opłat nie skutkuje wstrzymaniem wejścia tych opłat w życie. Ciężar udowodnienia zasadności opłat spoczywa na spółdzielni. Wyrok będzie skutkował tylko między stronami sporu.